장기보유 특별공제율 (양도소득세 계산기)

📊 장기보유 특별공제율 완전 정복! 부동산 세금 부담 줄이는 법

안녕하세요! 부동산을 매도할 때 가장 민감하게 느껴지는 세금이 바로 양도소득세인데요. 오늘은 이 세금을 현명하게 줄여주는 ‘장기보유 특별공제율’에 대해 자세히 풀어보려고 합니다. 장기보유 특별공제율은 보유 기간이 길수록 세금 부담을 낮춰주기 때문에, 부동산을 장기간 보유하는 분들에게 꼭 필요한 정보예요.

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이번 글에서는 장기보유 특별공제율의 개념부터 적용 대상, 계산 방법, 절세 팁, 실제 사례까지 모두 살펴볼 거예요. 끝까지 읽으면 매도 계획을 세울 때 세금 고민을 한층 줄일 수 있습니다.

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장기보유 특별공제란 무엇인가요?

장기보유 특별공제는 쉽게 말해, 일정 기간 이상 부동산을 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도예요. 단기 매매로 인한 투기 수요를 억제하고, 안정적인 장기 보유를 장려하는 정책의 일환이기도 합니다. 2025년 기준으로 일반 부동산뿐만 아니라 1세대 1주택자에게도 다양한 공제 혜택이 적용되죠.

공제율은 보유 기간과 주택 유형, 거주 여부에 따라 달라집니다. 장기보유 특별공제율을 제대로 이해하려면, 각각의 유형별 세부 규정을 알아두는 것이 중요해요.

1세대 1주택자와 다주택자의 장기보유 특별공제율

1) 일반 부동산(다주택자 포함)

3년 이상 ~ 4년 미만: 6%
4년 이상 ~ 5년 미만: 8%
5년 이상 ~ 6년 미만: 10%
6년 이상 ~ 7년 미만: 12%
7년 이상 ~ 8년 미만: 14%
8년 이상 ~ 9년 미만: 16%
9년 이상 ~ 10년 미만: 18%
10년 이상: 최대 20%

2) 1세대 1주택자(비과세 요건 미충족 시)

보유기간 3년부터 매년 4%씩 누적 공제 가능하며, 최대 40%까지 공제됩니다. 예를 들어, 3년 보유 시 12%, 5년 보유 시 20%, 10년 보유 시 최대 40% 공제 가능해요.

3) 1세대 1주택자(보유 + 거주 병행 시)

보유 연수에 따라 4%, 거주 연수에 따라 4%를 각각 공제할 수 있어 최대 80%까지 장기보유 특별공제율이 적용됩니다. 예를 들어, 10년 보유 + 10년 거주 시 총 80%, 7년 보유 + 5년 거주 시 48%가 공제돼 세금 부담을 크게 줄일 수 있어요.

장기보유 특별공제 계산 예시

사례 1: 1세대 1주택, 10년 보유 + 10년 거주
- 양도차익: 2억 원
- 공제율: 80%
- 공제금액: 1억 6천만 원
- 과세대상 양도차익: 4천만 원
사례 2: 다주택자, 8년 보유한 상가 매도
- 양도차익: 1억 5천만 원
- 공제율: 16%
- 공제금액: 2,400만 원
- 과세대상: 1억 2,600만 원

이처럼 보유 기간과 거주 여부에 따라 장기보유 특별공제율이 크게 달라지므로, 미리 계획을 세우는 것이 중요합니다.

장기보유 특별공제 적용 요건

최소 보유기간 3년 이상
적용 대상: 비사업용 토지, 주택, 상가, 건물, 임대주택 등
보유기간 산정 기준: 소유권이전등기일 ~ 양도일
거주기간 확인: 주민등록 전입 + 실거주 증명 필요
1세대 1주택 요건: 2년 이상 보유 + 거주 조건 충족

절세 전략과 주의사항

보유기간이 10년 도달 전에 매도하면 공제율 차이가 커 세금 부담이 커질 수 있어요.
거주 요건은 단순 주민등록만으로 부족하며, 실제 전기·수도 요금 등 실거주 증빙이 필요합니다.
임대사업자 등록 주택은 등록 기준에 따라 추가 공제를 받을 수 있습니다.
증여 후 양도하는 경우, 증여일 기준으로 새롭게 보유기간이 계산되므로 장기보유 특별공제율 적용이 어렵습니다.

장기보유 특별공제율을 제대로 이해하고 계획하면, 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 부동산 매도를 계획 중이시라면 보유 기간과 거주 기간을 전략적으로 고려해 최대한 공제를 누리세요. 장기보유 특별공제는 단순한 세금 혜택이 아니라, 안정적인 재산 관리와 절세를 동시에 잡을 수 있는 중요한 도구랍니다.

1. 일반 부동산(다주택자 포함) 장기보유 특별공제율

보유기간공제율

3년 이상 ~ 4년 미만	6%
4년 이상 ~ 5년 미만	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%
6년 이상 ~ 7년 미만	12%
7년 이상 ~ 8년 미만	14%
8년 이상 ~ 9년 미만	16%
9년 이상 ~ 10년 미만	18%
10년 이상	20% (최대)

2. 1세대 1주택자 (비과세 요건 미충족 시)

보유기간공제율

3년	12%
4년	16%
5년	20%
6년	24%
7년	28%
8년	32%
9년	36%
10년	40% (최대)

3. 1세대 1주택자 (보유 + 거주 병행 시)

보유기간거주기간총 공제율

10년	10년	80% (40%+40%)
7년	5년	48% (28%+20%)
5년	5년	36% (20%+16%)
3년	3년	24% (12%+12%)

4. 장기보유 특별공제 계산 예시

사례유형양도차익공제율공제금액과세대상 양도차익

1	1세대 1주택 (보유10년+거주10년)	2억 원	80%	1억6천만 원	4천만 원
2	다주택자, 상가 8년 보유	1억5천만 원	16%	2,400만 원	1억2,600만 원

Q1. 장기보유 특별공제율이란 무엇인가요?

A1: 장기보유 특별공제율은 부동산을 장기간 보유한 경우, 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져 세금 부담을 줄일 수 있어요. 단기 투기 수요를 억제하고 장기 보유를 장려하기 위한 정책이에요.

Q2. 일반 부동산과 1세대 1주택자의 공제율은 어떻게 다른가요?

A2:

일반 부동산(다주택자 포함): 3년 이상 보유 시 6%~10년 이상 최대 20%까지 공제 가능
1세대 1주택자(비과세 요건 미충족): 3년 이상 보유 시 매년 4%씩 누적, 최대 40%까지 공제
1세대 1주택자(보유+거주 병행): 보유 연수당 4% + 거주 연수당 4% 적용, 최대 80%까지 공제

Q3. 장기보유 특별공제 계산 예시는 어떻게 되나요?

A3:

예시 1: 1세대 1주택, 보유 10년 + 거주 10년
- 양도차익 2억 원 × 공제율 80% = 공제금액 1억6천만 원 → 과세대상 4천만 원
예시 2: 다주택자, 상가 8년 보유
- 양도차익 1억5천만 원 × 공제율 16% = 공제금액 2,400만 원 → 과세대상 1억2,600만 원